不動産」タグアーカイブ

離婚 不動産を売却せずに住み続けるには

夫名義のローンつきマンションがあって、妻と子どもが引き続きそのマンションに

住み続けたい場合、

夫にそのままローンを支払ってもらうという方法があります。

マンションのローンが10万円とすると、妻は毎月10万円の財産分与を受ける

という考え方になります。

子どもが成人するまでとか、妻が再婚するまでという期間を定めることが多いです。

夫がローンの支払いを滞納すれば、妻と子どもは出ていかなければなりませんが、

経済的な負担はかなり軽減されます。

この他にも、無償で住まわせてもらうという使用貸借契約や、妻が夫に家賃を支払う

賃貸借契約を公正証書の中に入れ込む方法もあります。

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離婚と不動産 共有名義の不動産がオーバーローン

婚姻時、マンションを共有名義で購入し、離婚の際にオーバーローンになっている場合、

マンションを売却すると、夫と妻で、負債も2分の1ずつ分けることになります。

プラスの財産と相殺できるのならよいですが、そうでないならば、妻は夫に持ち分を

贈与し、連帯保証人を抜いてもらうようにするのも手でしょう。

マイナスを背負うよりは、ゼロのほうがましという考え方です。

最近は、不動産価格が下がり、オーバーローンに陥ることが増えています。

不動産の取り扱いをどうすればいいのかと悩んでおられる方は、ご相談ください。

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離婚 共有名義の不動産(妻の親が頭金を贈与)

夫と妻の共有名義の不動産は、離婚の際にどのように分けるのでしょうか。

婚姻時 5000万円のマンションを購入し、妻の実家の親に頭金500万円を出してもら

ったとしましょう。

4500万円のローンを組み(夫の名義)、ローン残高が2000万円残っています。

マンションの時価は、3000万円です。

夫の持分9(4500万円分)  妻の持分1(500万円分) になります。妻は専業主婦

 

マンションを売却した場合、

時価3000万円からローン残高2000万円を引いた1000万円が残ります。

この1000万円の分け方をみていきます。

妻の実家からの500万円が、妻に対する贈与であったなら、

この500万円は、妻の固有の財産といえます。

共有財産とは別枠で考えるので、妻は、この500万円をまず取り戻すことができます。

妻は5000万円のうちの500万円の持分、10分の1を持っていることになります。

1000万円の10分の1 100万円は、妻のものになります。

残り900万円を、夫2分の1  妻2分の1 で分けると

450万円ずつになります。

結果、夫は 450万円   妻は 550万円を取得します。

財産分与の割合は、専業主婦でも最近は2分の1とされることが多いです。

(登記上の持分と一致させる必要はありません。)

不動産がからむとややこしいです。

自分の場合はどうなんだろうと思われたら、ご相談くださいね。

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相続税の取得財産価格の割合

平成19年中に、被相続人(亡くなった方)から相続人が取得した財産の内訳は、

不動産が53%を占めています。(国税庁統計情報より)

現金、預貯金等が20.5%  株式などの有価証券が15.8% です。

相続が発生した場合、現金、預金については、分割しやすいので問題に

なることはあまりありません。

不動産しか財産がない場合で、相続人が複数いる場合は、

早めの相続対策が必要になります。

非課税枠がある生命保険の活用なども検討に値します。

受取人を指定しておけば、遺言と同じ効果が見込めます。

ただし、平成23年度の相続税改正では、

生命保険金の受取額から、現在 500万円×法定相続人 が控除可能なのですが、

その恩恵を受けられる人を絞込み、未成年者、障害者、生計一の相続人に

限定する案が出ています。

今後、注意してみていきましょう。

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離婚 不動産の連帯保証人

自宅のマンションの名義が夫になっていても、妻が連帯保証人になっている場合が

多いです。

この場合、夫と離婚が成立したとしても、夫がローンの支払いを滞納した場合には、

請求は元妻のところにいってしまいます。

離婚したからという理由は通用しません。

連帯保証人は、債権者(この場合は銀行)にとって、とても有利なものですが、

連帯保証人(この場合、妻)にとっては、最悪な契約です。

法律では、債権者は、債務者(夫)、連帯保証人(妻)のどちらに支払いを

請求してもよいことになっています。(民法454条)

住宅ローンの場合、ご主人がローンを支払い続けていれば、妻に請求がいくことは

ないと思いますが、滞納するとすぐに請求がくることになります。

ローンを組む際のことをよく覚えていないという方は、是非一度

銀行に問い合わせてください。

離婚に際して、連帯保証人をはずしてもらえるかは、銀行との交渉になりますが、

現実的には、かなり難しいです。

夫の親などに連帯保証人になってもらうことも考えられますが、夫の親の同意が

必要になるので、こちらもなかなか難しい問題です。

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財産分与の対象になるもの

不動産(自宅のマンションなど) 預貯金、生命保険、年金、株式、債券、ゴルフ会員権などです。

婚姻生活の中で築いたものについては、名義にかかわらず、財産分与の対象になります。

自宅のマンションの名義が夫名義であっても、妻は持ち分を主張できますし、

通帳の名義が夫名義であっても、預貯金の一部を請求することができます。

お互いが婚姻前から持っていた財産(預貯金など)や、相続で取得した財産は、

財産分与の対象にはなりません。

債務(借金)については、夫婦が日常生活を維持するための債務については

分割の対象になりますが、例えば、夫がギャンブルのためにした債務については、

分割の対象にはなりません。

(ただし妻が連帯保証人になっている場合は、夫の債務を妻も共同で返済しなければなりません)

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