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相続税対策の不動産投資のリスク

 

2015年(平成27年)から、相続税の基礎控除が引き下げられます。

現在、   基礎控除 5000万円+1000万円×法定相続人 が

       3000万円+600万円×法定相続人  と4割引き下げられます。

相続人2人を例にとると、

現在 7000万円の基礎控除額が 2015年からは4200万円 になります。

それに伴い、各住宅メーカーなどが、資産家を相手に不動産投資をすすめるセミナーをあちこちで

開いています。大手住宅メーカーの不動産投資セミナーに参加された方とお会いする機会があり、

お話をお伺いしました。資料を見せていただきましたが、さすが!!というほど立派な資料が揃っ

ていました。中身を見せていただきましたが、とてもよくできたものでした。

なぜ、住宅メーカーが不動産投資を勧めるのかというと、不動産を更地のまま持っているよりも、その

土地に建物を建て賃貸したほうが、土地の評価額が下がり(税法上そうなっています)、相続税を減

らすことができるからです。資料にも、更地のまま持っている場合と、賃貸物件を建てた場合の比較

が掲載されていました。その方いわく、「理解できたのは、プリントの数枚程度で、後は専門的すぎて

わからない」という感想でした。一応、私も相続税については勉強しているので、ある程度は理解でき

ますが、リスクについては、あまり説明されていないなという印象を受けました。

銀行で資金を借りて、建物を建てる場合、金利をつけてお金を返済しなければなりません。

もちろん、家賃収入や返済額などを試算したものを銀行や住宅メーカーは作成してくれます。

ただ、そのとおり入居者が入る保証はありません。当初は、住宅メーカーが家賃保証をつけてくれる

ところもあるようですが、入居者が長期間集まらなければ、それも解消される可能性があります。

家賃もいろいろな要因で(例えば近隣に同じような物件が新しくできたなど)下落するかもしれませ

ん。新築のうちは、修理費もかかりませんが、年数が経過するごとに、修理費がかさみだします。

管理を専門の業者に任せると、その費用も発生します。銀行や、住宅メーカーが試算してくれる返

済計画には、これらのリスクが過小評価されている場合もけっこうあります。

評価額が下がっていれば売っても借金だけが残る状態、持っていても赤字の垂れ流しと、とんでもな

い状況に追い込まれる可能性もあります。もちろん、都心の駅近の土地であれば、投資効果も見込

めると思いますが、リスクはしっかりと理解されたうえで行うようにされたらよいでしょう。

まずは、もめない相続を意識し、次に納税資金を確保できるかを考え、節税は最後というのが一番よ

いかもしれませんね。

 

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相続税の課税、過去最低の4.1%

平成21年度中に亡くなった方で、相続税を払った人の割合は、4.1%だそうです。(国税庁より)

1994年以降で最低だそうです。デフレの影響で土地の価格が下がったのが大きな要因のようです。

平成23年相続税改正案では、基礎控除額の縮小があげられています。

現在は、5,000万円+1,000万円×相続人 が控除されていますが、

それが、3,000万円+600万円×相続人 に減額される案です。

少し先ですが、これが現実になると、相続税を納めなければならない人が、かなり増えるでしょう。

年少者扶養控除の廃止、成年扶養控除縮小、給与所得控除縮小、大増税時代が、そこまできています。

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相続税の取得財産価格の割合

平成19年中に、被相続人(亡くなった方)から相続人が取得した財産の内訳は、

不動産が53%を占めています。(国税庁統計情報より)

現金、預貯金等が20.5%  株式などの有価証券が15.8% です。

相続が発生した場合、現金、預金については、分割しやすいので問題に

なることはあまりありません。

不動産しか財産がない場合で、相続人が複数いる場合は、

早めの相続対策が必要になります。

非課税枠がある生命保険の活用なども検討に値します。

受取人を指定しておけば、遺言と同じ効果が見込めます。

ただし、平成23年度の相続税改正では、

生命保険金の受取額から、現在 500万円×法定相続人 が控除可能なのですが、

その恩恵を受けられる人を絞込み、未成年者、障害者、生計一の相続人に

限定する案が出ています。

今後、注意してみていきましょう。

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